La promesa no transfiere la propiedad: obliga a firmar la escritura definitiva. Por eso lo importante es que diga con precisión qué se promete, cuándo y qué pasa si alguien incumple.
Cláusulas que no pueden faltar
- Identificación completa de las partes y del inmueble, con sus datos de inscripción registral.
- Precio y forma de pago: anticipo o arras, saldo, medio de pago y cuenta de destino.
- Plazo para firmar la escritura definitiva y notario designado.
- Condiciones: aprobación del crédito, certificación registral libre de gravámenes, solvencia municipal.
- Qué pasa con el anticipo si la operación no se concreta, según quién incumple.
- Entrega: fecha, estado del inmueble y reparto de gastos y cuotas hasta ese día.
- Gastos de cierre: quién paga cada concepto.
Arras: confirmatorias o penitenciales
Las arras son la cantidad que se entrega como señal. Deje por escrito su naturaleza: si son penitenciales, permiten desistir perdiendo las arras (quien las dio) o devolviéndolas dobladas (quien las recibió); si son confirmatorias, forman parte del precio y el incumplimiento se reclama conforme al contrato. La diferencia importa mucho cuando algo sale mal.
Errores frecuentes
- Firmar sin haber visto la certificación registral.
- Entregar el anticipo en efectivo o a una persona distinta del dueño registral.
- No fijar un plazo o dejar la condición de crédito sin fecha.
Modelo de CARACOL
CARACOL preparó un modelo de promesa de compraventa que incluye estas cláusulas. Es una base de trabajo: su notario debe adaptarlo al caso concreto antes de firmarlo.